Отзывы об агентствах недвижимости Черногории

Приобретение недвижимости в Черногории: выгодное вложение

Экономика Черногории во многом ориентирована на сферу туризма и связанные с ней отрасли. Это самое небольшое государство на Балканах. Страна имеет общие границы с Сербией, Албанией, Боснией и Герцеговиной, а также Хорватией. В настоящий момент Черногория является кандидатом в члены Евросоюза с самыми высокими шансами на вступление в ближайшее время.  

Территория страны может быть условно разделена на три части, включающие курортную зону Адриатического побережья, равнину в центре страны, где находятся самые крупные города Подгорица и Никшич, а также гористый восток страны. На территории Черногории есть две климатические зоны: зона субтропического средиземноморского климата на Адриатическом побережье и зона умеренного климата на остальной территории страны с теплой зимой и жарким летом. Территория страны подходит для круглогодичного туризма, где весной, летом и осенью туристы отдыхают на морских курортах, а зимой на горнолыжных курортах страны.  

Рынок недвижимости Черногории

Рынок недвижимости Черногории достаточно развит, здесь ежегодно возводится большое количество объектов недвижимости разных типов в разных ценовых категориях. Помимо жилой недвижимости в виде апартаментов в жилых комплексах и вилл в прибрежных поселках, здесь также строится немало объектов коммерческой недвижимости от офисных зданий до торговых помещений. В Черногории есть несколько тысяч агентств недвижимости и индивидуальных агентов по недвижимости, специализирующихся на местной недвижимости. Многие из них являются иностранцами, которые работают с покупателями из своих стран. Работа агента по недвижимости предполагает не только подбор объектов недвижимости в соответствии с характеристиками, полученными от покупателя, но и подбор хорошей локации, надежного застройщика, подходящего нотариуса и переводчика для проведения процедуры продажи. 

Туризм в Черногории

Административное деление Черногории предусматривает наличие 25 регионов (общин). Более 70% населения составляют черногорцы и сербы. Экономическое благосостояние страны основано на туризме, сфере строительства и недвижимости, а также промышленности. Туристический сектор страны показывает постоянный рост на протяжении последних двух десятилетий. В Черногории развивается туристическая инфраструктура, благодаря вложениям государственных средств и частных инвестиций, открываются новые гостиницы и отели, улучшается туристический сервис. К основным туристическим городам Черногории относятся Будва, Тиват, Котор, Бар, Херцег-Нови, Бечичи, Петровац. Международные аэропорты Черногории находятся в туристическом Тивате и столице страны Подгорице.  

Будва - основной туристический город Черногории, ежегодно привлекающий сотни тысяч туристов со всей Европы и других зарубежных стран. Известен своими потрясающими, хорошо оборудованными пляжами с бирюзовой водой, а также продвинутой ночной жизнью. Также в городе есть немало исторических, культурных и архитектурных достопримечательностей, которые привлекают туристов, заинтересованных в истории. Город, основанный более 2,500 лет назад, сохранил крепостные стены Старого города, возведенные в XV веке, Цитадель, которую начали строить в IX веке, Собор святого Иоанна Крестителя, Церковь Святой Троицы, Церковь Святого Саввы. Постоянное население Будвы составляет более 20,000 жителей.  

Тиват - туристический город Черногории, расположенный на побережье Которского залива Адриатического моря. В городе находится большое количество премиальной недвижимости. В центре города построена пристань для яхт Porto Montenegro, куда летом заходят огромные супер-яхты. Рядом с Тиватом находится другая известная яхтенная марина Луштица Бей, где можно с удовольствием прогуляться вдоль побережья. Совсем недавно, в 2020 году, здесь открыли новый маяк.

Типы недвижимости в Черногории: 

• Апартаменты: квартиры с панорамным видом на море или в центре города в небольшом отдалении от побережья; 
• Виллы и частные дома: элитные дома на побережье Адриатического моря; 
• Коммерческая недвижимость: гостиницы, кафе и рестораны, офисные помещения. 

Недвижимость Тивата представлена как апартаментами, так и виллами и таунхаусами. Город обладает богатой историей, так как был основан более 2,000 лет назад. Здесь немало известных построек, в частности замок Буча, где сейчас находятся арт-галерея и летний театр. Тиват привлекает туристов пляжным отдыхом, ведь именно в этом городе расположен один и лучших пляжей Черногории Plavi Horizonti. Для любителей природы в городе есть прекрасный городской парк с растениями, собранными из разных уголков мира.  

Котор - город в Черногории, расположенный на побережье Боко-Которской бухты, локальный культурный, административный и экономический центр. Старый город Котора, насыщенный историческими объектами, внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Здесь есть католический собор святого Трифона, возведенный в XII веке. Город окружен массивной крепостной стеной с бастионом, представляющими историческую и культурную ценность.  

Рядом с городом находится гора Ловчен, откуда открывается прекрасный вид на Боко-Которский залив. Недвижимость Котора представлена апартаментами в жилых комплексах, а также виллами в поселках.  

Бар - черногорский курортный город со спокойной атмосферой, окружен зелеными, оливковыми рощами. В городе есть несколько облагороженных пляжей, работают многочисленные кафе и рестораны. Недвижимость Бара в основном представлена апартаментами.  

Херцег-Нови - туристический город, находящийся у входа в Которский залив. Город богат историческими и архитектурными достопримечательностями, в частности своими крепостями. Востребован среди сторонников спокойного, пляжного отдыха. Недвижимость в основном представлена апартаментами в жилых комплексах. Море здесь теплее, чем в других приморских городах страны, так как город находится в заливе, где вода прогревается быстрее, чем в море, а остывает медленнее. Залив практически полностью защищен от волн, а в самом городе практически не бывает ветра. На побережье расположена прекрасная, широкая, оборудованная набережная. При этом город менее востребован у туристов, чем Будва или Котор. Херцег-Нови также востребован у любителей хайкинга, так как здесь находится горный массив Орьен с несколькими пешеходными маршрутами с деревушками и церквями по пути. Каждый район Херцег-Нови подходит для своей категории туристов. Район Игало подходит для туристов, которые хотят оздоровиться и посетить местный институт с лечебными грязями. Район Савина очень тихий и спокойный, поэтому подходит для семейного отдыха с детьми. Район Топла с его летними концертами и фестивалями востребован у молодежи, а спокойный район Мелине известен своим чистейшим пляжем и близостью к центру города.  

Петровац - курортный, спокойный город на побережье Черногории. Недвижимость здесь представлена апартаментами в жилых комплексах, многие из которых имеют прекрасный вид на море. В городе есть несколько оборудованных песчаных пляжей. Отдых и жизнь в этом городе предпочитают любители спокойного, семейного времяпрепровождения.  

Этапы покупки недвижимости в Черногории

Процесс приобретения недвижимости в Черногории:  

1.   Поиск объекта недвижимости, соответствующего характеристикам;  
2.   Профессиональная проверка документов на недвижимость; 
3.   Подписание предварительного договора (с авансом от 10% до 20% от стоимости недвижимости); 
4.   Нотариальное заверение основного договора;  
5.   Регистрация права собственности в кадастре.

Особенности покупки недвижимости в Черногории для иностранцев

Недвижимость в Черногории очень востребована среди иностранных инвесторов в недвижимость. Для зарубежных инвесторов открыт весь рынок черногорской недвижимости за исключением сельскохозяйственных участков, земельных участков в национальных парках и заповедных зонах. Многие приобретают недвижимость для личного проживания в хорошем, мягком климате с прекрасной экологией. Другие ищут себе недвижимость, чтобы иногда приезжать на отдых. Инвесторы выбирают черногорскую недвижимость, так как она неплохо подходит для бизнеса в сфере краткосрочной и долгосрочной аренды, а также прибавляет в стоимости в процессе возведения, что делает выгодной ее приобретение на ранних этапах строительства и продажу с прибылью после нескольких лет владения. Помимо этого, приобретение недвижимости в Черногории является основанием получения ВНЖ не только для собственника недвижимости, но и супруга, детей до 18 лет и родителей.   

Для получения ВНЖ Черногории необходимо подготовить несколько документов: паспорт, справку об отсутствии судимости, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, подтверждение финансовой состоятельности в виде банковского счета в банке Черногории с минимальной суммой €3,650, а также регистрацию в туристической инспекции. Заявление на получение ВНЖ необходимо подать в местное отделение полиции, после чего оплатить государственную пошлину и административные платежи. При наличии пяти лет проживания в стране по действующему ВНЖ, собственники недвижимости имеют право подать заявление на получение разрешения на постоянное место жительства (ПМЖ). Для этого ежегодно собственник должен проводить в стране не менее 9 месяцев, не иметь проблем с законом или финансовых проблем.   

Первым шагом при приобретении недвижимости является определение характеристик желаемого объекта недвижимости и его выбор среди предложений, находящихся на рынке недвижимости. Важнейшими характеристиками недвижимости являются город и район, близость недвижимости к морю, ее площадь и стоимость. Далее следует этап проверки документов на недвижимость. Этой работой занимается лицензированный нотариус. 

Он же оформляет основной договор между покупателем и продавцом. В случае, если продавцом недвижимости является физическое лицо, нотариус запрашивает у него выписку из кадастра (list nepokretnosti), документы, которые подтверждают оплату коммунальных услуг, а также согласие супруга на продажу недвижимости. Если продавцом является юридическое лицо, то помимо выписки из кадастра запрашиваются регистрационные документы юридического лица, доверенность от директора компании, если документ подписывает не он. Если недвижимость продается строительной компанией, то также требуются разрешение на строительство и проектные документы.

После проверки необходимых документов покупатель и продавец в присутствии нотариуса подписывают предварительный договор купли-продажи с внесением задатка в размере 10-20% от стоимости недвижимости. Позднее подписывается основой договор купли-продажи. Основной договор подписывается в присутствии продавца (или его доверенного лица), покупателя (его доверенного лица) и переводчика, если покупатель не владеет сербским языком. Стоимость услуг нотариуса зависит от стоимости недвижимости, но, как правило, находится в границах между 0,1% и 0,5% от суммы продажи. После этого покупатель оплачивает недвижимость в сроки, оговоренные в договоре. Нотариус направляет в кадастр информацию о смене собственника недвижимости, после чего покупателю необходимо лишь оплатить налоги в размере 3% в срок до десяти дней с момента подписания договора купли-продажи. Такая ставка налога действует для недвижимости стоимостью менее €150,000, для недвижимости стоимостью до €500,000 действует ставка налога в размере 5%, а для любой недвижимости стоимостью выше €500,000 действует ставка в размере 6%. Этот налог оплачивается в том случае, когда приобретается вторичная недвижимость. При приобретении первичной недвижимости застройщик сам оплачивает НДС (21%), который входит в стоимость недвижимости. В конце процедуры покупатель должен получить из кадастра свидетельство о праве собственности (лист непокретности). Оформление данного документа занимает до одного месяца.  

Важно отметить, что на рынке недвижимости Черногории до сих пор существует практика занижения стоимости недвижимости застройщиком в договоре. Делается это с целью уменьшения налоговых выплат. При этом в будущем это может привести к негативным последствиям уже для покупателя, так как при продаже объекта это увеличит налогооблагаемую базу.  

Стоимость недвижимости в Черногории

Одним из основных преимуществ рынка недвижимости Черногории от других стран является более низкая стоимость недвижимости. В Черногории есть варианты недвижимости разных типов в том числе элитная недвижимость и недвижимость класса люкс. Но также есть немалое количество бюджетных вариантов с хорошими характеристиками недалеко от моря. Важнейшими качествами недвижимости, влияющими на ее стоимость, являются город и район, расстояние до моря, качество объекта недвижимости и его возраст.  

Стоимость вторичной недвижимости в главной туристической локации Черногории городе Будва составляет около €3,000 за квадратный метр. На первичном рынке недвижимости цены несколько выше и составляют около €4,200 за квадратный метр. В Тивате метр новой недвижимости в среднем обходится в €3,500, а вторичной в €2,800. Стоимость новостройки в Баре составляет в среднем €2,500 за квадратный метр, а апартамента на вторичном рынке приблизительно €2,000. В Херцег-Нови стоимость новостройки составляет около €3,200 за квадратный метр, а вторичной недвижимости €2,700 за квадратный метр. 

Также, чтобы сделать выбор при покупке недвижимости в Черногории, вы можете ознакомиться с рейтингом застройщиков недвижимости в Черногории. А если вас интересует конкретная локация, то ознакомьтесь с отзывами об агентствах недвижимости в Будве.