黑山 房地产机构的评论

在黑山置业：一项有利可图的投资

黑山的经济主要集中在旅游业及其相关产业。它是巴尔干半岛最小的国家，与塞尔维亚、阿尔巴尼亚、波斯尼亚和黑塞哥维那以及克罗地亚接壤。黑山目前是欧盟候选国，并且很有可能在不久的将来加入欧盟。

该国领土大致可分为三部分：亚得里亚海沿岸的度假区、波德戈里察和尼克希奇两大城市所在地的中部平原以及东部山区。黑山拥有两个气候区：亚得里亚海沿岸为亚热带地中海气候，其余地区为温带气候，冬季温暖，夏季炎热。黑山全年都适合旅游，游客可以在春、夏、秋三季前往海滨度假胜地，冬季则可以前往该国的滑雪胜地。

黑山房地产市场

黑山房地产市场相当发达，每年都有大量不同类型和价位的房产竣工。除了住宅区公寓和沿海村庄别墅等住宅物业外，还有从办公楼到零售空间等众多商业地产正在建设中。黑山拥有数千家专门从事当地房地产业务的房地产中介和个人房地产经纪人。他们中的许多人是外国人，与来自本国的买家合作。房地产经纪人的工作不仅包括根据买家的要求挑选房产，还包括寻找合适的地段、可靠的开发商、合适的公证人和负责销售的翻译。

黑山旅游业

黑山分为25个地区（市）。超过70%的人口是黑山族和塞尔维亚族。该国的经济繁荣依赖于旅游业、建筑业、房地产业和工业。过去二十年来，黑山旅游业一直稳步增长。得益于公共和私人投资，黑山的旅游基础设施正在蓬勃发展，新的酒店和旅馆相继开业，旅游服务也得到了改善。黑山的主要旅游城市包括布德瓦、蒂瓦特、科托尔、巴尔、赫尔采格诺维、贝西奇和彼得罗瓦茨。黑山的国际机场分别位于旅游城市蒂瓦特和首都波德戈里察。

布德瓦是黑山的主要旅游城市，每年吸引着来自欧洲和其他国家的数十万游客。它以其风景秀丽、设施齐全的海滩、碧绿的海水和充满活力的夜生活而闻名。这座城市还拥有众多历史、文化和建筑地标，吸引着对历史感兴趣的游客。布德瓦建城已有2500多年的历史，至今仍保留着建于15世纪的老城墙、始建于9世纪的城堡、施洗约翰大教堂、圣三一教堂和圣萨瓦教堂。布德瓦常住人口超过2万。

蒂瓦特是黑山共和国的一个旅游小镇，位于亚得里亚海科托尔湾沿岸。该镇拥有大量优质房地产。波尔图黑山码头位于市中心，夏季可停靠大型超级游艇。附近还有另一个著名的码头——卢什蒂察湾，您可以沿着海岸悠闲地漫步。2020年，这里刚刚落成一座新灯塔。

黑山的房地产类型：

• 公寓：可欣赏全海景或位于市中心、距离海岸较近的公寓；
• 别墅和私人住宅：亚得里亚海沿岸的豪华住宅；
• 商业地产：酒店、咖啡馆、餐厅和办公空间。

蒂瓦特的房地产包括公寓、别墅和联排别墅。这座城市历史悠久，始建于2000多年前。它拥有许多著名的建筑，包括布恰城堡，现在内设艺术画廊和夏季剧院。蒂瓦特以其海滩度假胜地吸引着游客，这里拥有黑山最好的海滩之一——普拉维地平线海滩。热爱大自然的游客可以欣赏美丽的城市公园，园内种植着来自世界各地的植物。

科托尔是黑山的一座城市，位于科托尔湾沿岸，是当地的文化、行政和经济中心。科托尔老城区拥有丰富的历史遗迹，已被列为联合国教科文组织世界遗产。它拥有建于12世纪的圣特里丰大教堂。这座城市被雄伟的城墙环绕，城墙内有一座具有历史文化意义的堡垒。

城市附近是洛夫琴山，可以欣赏到科托尔湾的壮丽景色。科托尔的房地产包括住宅区内的公寓和村庄内的别墅。

巴尔是黑山的一个度假小镇，氛围宁静，周围环绕着翠绿的橄榄树林。该镇拥有数个维护良好的海滩以及众多咖啡馆和餐厅。巴尔的房地产主要以公寓为主。

赫尔采格诺维是一座旅游小镇，位于科托尔湾的入口处。该镇拥有丰富的历史和建筑地标，尤其是其堡垒。它深受寻求轻松海滩度假的游客的欢迎。房地产主要以住宅区内的公寓为主。由于该市位于海湾地带，这里的海水比该国其他沿海城市温暖，这里的海水升温速度比海水快，降温速度也慢。海湾几乎完全不受海浪侵袭，城市本身也几乎无风。海岸线拥有美丽、宽阔且设施齐全的海滨长廊。然而，这座城市的游客人数不如布德瓦或科托尔。赫尔采格诺维也深受徒步旅行者的喜爱，因为它是奥尔延山脉的所在地，沿途有几条徒步小径穿过村庄和教堂。赫尔采格诺维的每个区都适合不同类型的游客。伊加洛区适合寻求健康并参观当地提供泥疗的机构的游客。萨维纳区非常安静祥和，非常适合有孩子的家庭。托普拉区以其夏季音乐会和节日而闻名，深受年轻人的喜爱；而宁静的梅利内区则以其原始的海滩和靠近市中心的地理位置而闻名。

彼得罗瓦茨是黑山海岸一座宁静的度假小镇。这里的房地产包括住宅小区内的公寓，其中许多公寓享有壮丽的海景。该镇拥有几处设施齐全的沙滩。对于那些寻求轻松、适合家庭度假的人们来说，这个小镇是一个受欢迎的选择。

在黑山购买房产的步骤

在黑山购买房产的流程：

1. - 寻找符合您要求的房产；
2. - 专业房产文件验证；
3. - 签订初步合同（首付为房产价值的10%至20%）；
4. - 主合同公证；
5. - 地籍登记。

外国人在黑山购房的优势

黑山的房地产在外国房地产投资者中需求旺盛。除农业用地、国家公园和保护区内的土地外，整个黑山房地产市场均向外国投资者开放。许多人购买房产是为了在宜人、温和的气候和优良的生态环境中自住。其他人则寻求偶尔的度假租赁。投资者选择黑山房地产是因为它非常适合短期和长期租赁业务，并且在建设过程中会升值，因此在建设初期购买并在拥有几年后以盈利的方式出售是有利的。此外，在黑山购买房产不仅房主本人有资格获得居留许可，其配偶、18岁以下子女和父母也有资格获得居留许可。

要获得黑山居留许可，必须准备以下几份文件：护照、无犯罪记录证明、房产所有权证明、以黑山银行账户形式提供的财务偿付能力证明（账户余额至少为3,650欧元）以及在旅游监察局注册。居留许可申请必须提交给当地警察局，并缴纳国家费用和行政费用。持有有效居留许可在黑山居住五年后，房主有权申请永久居留许可。要获得永久居留许可，房主必须每年在黑山居住至少九个月，并且没有法律或财务问题。

购买房产的第一步是确定所需房产的特征，并从市场上的房源中进行选择。房产最重要的特征包括城市和地区、与大海的距离、面积和价格。接下来是房产文件的验证。这项工作由持牌公证人完成。

公证人还会起草买卖双方之间的主要合同。如果卖方是个人，公证人会要求提供地籍摘录（list nepokretnosti）、水电费缴纳证明文件以及配偶同意出售房产的证明。如果卖方是法人实体，除了地籍摘录外，公证人还会要求提供法人的注册文件以及公司董事的授权委托书（如果该文件并非由董事签署）。如果房产由建筑公司出售，则还需要建筑许可证和设计文件。

核实必要文件后，买卖双方在公证员的见证下签署初步买卖协议，并支付相当于房产价值 10-20% 的定金。之后，双方签署正式买卖协议。正式协议的签署需由卖方（或其授权代表）、买方（或其授权代表）以及（如果买方不懂塞尔维亚语）翻译在场。公证费取决于房产价值，通常为售价的 0.1% 至 0.5%。买方需在协议规定的时间内支付款项。公证员会将所有权变更通知土地注册处，之后买方只需在签署买卖协议后十天内缴纳 3% 的税款。此税率适用于价值低于 150,000 欧元的房产。价值不超过 500,000 欧元的房产适用 5% 的税率。任何价值超过 50 万欧元的房产均适用 6% 的税率。购买二手房产时需缴纳此税。购买新房产时，开发商需缴纳 21% 的增值税，该增值税已包含在房价内。购房流程结束后，买家必须从土地登记处获得所有权证书（产权证书）。此文件办理时间最长可达一个月。

值得注意的是，黑山房地产市场仍然存在在合同中低估房产价值的做法。这样做是为了减少税款。然而，这可能会对买家未来产生负面影响，因为它会增加房产出售时的应税基数。

黑山房地产价格

与其他国家相比，黑山房地产市场的主要优势之一是价格较低。黑山提供各种房地产选择，包括豪华和高端房产。此外，还有大量经济实惠且靠近大海的优质房产可供选择。影响房价的最重要因素包括城市和地区、距离大海的距离、房产质量以及房龄。

黑山主要旅游胜地布德瓦的二手房价格约为每平方米3,000欧元。新建房产市场的价格略高，约为每平方米4,200欧元。蒂瓦特的新建房产平均价格为每平方米3,500欧元，而二手房价格为每平方米2,800欧元。巴尔的新建房产平均价格为每平方米2,500欧元，而二手房市场的价格约为每平方米2,000欧元。赫尔采格诺维的新建房产价格约为每平方米3,200欧元，二手房价格为每平方米2,700欧元。

此外，为了在黑山购买房地产时做出选择，您可以熟悉黑山房地产开发商的评级。如果您对特定位置感兴趣，请阅读布德瓦房地产中介的评论。