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黑山：对投资者和房地产买家极具吸引力的国家

黑山是面积最小的斯拉夫国家，也是巴尔干半岛最小的国家。黑山毗邻亚得里亚海，与塞尔维亚、阿尔巴尼亚、克罗地亚以及波斯尼亚和黑塞哥维那接壤。

黑山的首都和最大城市是波德戈里察。人口略多于62万。黑山气候温和，亚得里亚海沿岸属于亚热带地中海气候，冬季温暖，夏季炎热干燥。

自2010年以来，黑山正式成为欧盟候选国。在所有候选国中，黑山最有可能加入欧盟。黑山行政区划为25个地区，称为市镇。该国拥有两座国际机场，分别位于首都波德戈里察和旅游城市蒂瓦特。

黑山房地产

黑山经济稳定，通货膨胀率低于1%。服务业，尤其是旅游业，是黑山经济繁荣的基础。40多年来，黑山一直是夏季和冬季旅游的区域中心。赫尔采格诺维、布德瓦、贝西奇和彼得罗瓦茨等度假小镇深受欧洲游客的喜爱。旅游业仍然是该国经济的重点。

黑山经济的另一个重要部门是建筑和房地产。自2005年以来，当地房地产市场吸引了众多欧洲买家。2008年是黑山房地产市场创纪录的一年，外国投资者的人均房地产购买量超过任何其他欧洲国家。

如何在黑山选择房地产开发商

在黑山选择建筑公司时，需要考虑以下几个方面：

1. 开发商的声誉和客户评价；
2. 开发商经验：最好选择在房地产市场运营时间较长的公司；
3. 作品集：查看开发商已完成的项目非常重要。

黑山的旅游景点

黑山以其海滩度假、文化、历史、建筑和自然景观吸引着众多游客。黑山以其众多美丽且设施齐全的海滩而闻名，绵延约43公里。这些海滩通常位于海湾，可以抵御风浪。该国的海滩既有沙滩，也有小卵石滩。黑山的海滩拥有完善的旅游基础设施。主要的海滩度假胜地包括布德瓦、贝西奇、彼得罗瓦茨、波德戈里察和赫尔采格诺维。

布德瓦是黑山最重要的旅游目的地。它拥有众多设施，从餐厅、酒吧到体育设施，应有尽有。此外，这座拥有2500年历史的城市拥有该国最多的文化和历史景点。这些景点主要集中在老城区，深受历史爱好者的喜爱。老城区中心是一座城堡，城堡内设有博物馆，附近还有三座古老的教堂：圣约翰教堂、圣玛丽教堂和圣三一教堂。

贝西奇并非一座单独的城镇，而是两个度假村，距离布德瓦仅四公里。它拥有该国最好的海滩之一。贝西奇拥有完善的旅游基础设施，是放松身心的家庭度假的理想之选。

彼得罗瓦茨距离布德瓦17公里，周围环绕着橄榄树林和茂密的松树林。古物爱好者会喜欢参观古老的威尼斯堡垒和附近的观景台。这座小镇是家庭度假的理想之地，因为所有商家在午夜都会安静下来，以确保居民和游客拥有一夜好眠。

波德戈里察是黑山的首都，以其古老与现代建筑交融的氛围吸引着众多游客。

赫尔采格诺维是科托尔湾附近的度假小镇。小镇拥有绵延数公里的海滨长廊，遍布咖啡馆和餐厅。赫尔采格诺维拥有一座种植着众多热带和亚热带树种的公园、一座当地历史博物馆和一座艺术画廊。镇上还有几座具有历史和建筑价值的堡垒和碉堡，包括海上要塞（Forte Mare）和坎利库拉塔。

蒂瓦特是一个物价相对昂贵的城镇，拥有大量豪华房地产。波尔图黑山码头位于市中心。蒂瓦特的房地产包括公寓、别墅和联排别墅。

自然景点包括科托尔湾、塔拉州、蓝洞、斯库台湖和岩圣母岛（可从佩拉斯特乘船抵达）。博卡科托尔斯卡湾拥有众多景点，包括人工岛上的圣母教堂、蓝洞和马穆拉岛。重要的历史和建筑地标包括萨维纳修道院、涅戈什陵墓、圣特里丰大教堂、久尔杰维奇桥、莫拉查修道院和布德瓦城堡。

黑山房地产市场

黑山房地产市场二十年来一直保持稳定增长。大部分房地产需求集中在该国的旅游区。与其他欧洲国家相比，黑山的房地产价格相对实惠。黑山特定房产的价格取决于其地理位置、基础设施发展水平以及与海岸的距离。

布德瓦是黑山的主要旅游目的地。布德瓦海滨是外国房地产投资者最青睐的地区，也是最负盛名的目的地。

布德瓦新建住宅区的平均每平方米价格在3,500欧元至4,500欧元之间。现有房地产的每平方米价格约为2,500欧元至3,200欧元。

附近是贝西奇镇，拥有著名的度假胜地和风景如画的碧绿海水海滩。这里的房地产每平方米价格约为3,000欧元。布德瓦附近的彼得罗瓦茨 (Petrovac) 房价较低，约为每平方米 2,500 欧元。

黑山房价

黑山平均房价：

• 布德瓦：公寓每平方米 2,500 欧元起，别墅 30 万欧元起；
• 巴尔：公寓每平方米 1,300 欧元起，别墅 15 万欧元起；
• 蒂瓦特：公寓每平方米 2,500 欧元起，别墅 40 万欧元起。

黑山的投资热点

对豪华房产，尤其是能欣赏亚得里亚海美景的别墅感兴趣的买家，会选择圣斯特凡 (Sveti Stefan) 和普日诺 (Przno) 这两个城市。这里豪华房产的平均价格为每平方米 5,000 欧元，而待售房屋的标准价格为 1,500,000 欧元。

圣斯特凡和普尔兹诺是享有盛誉的精英地区，拥有配备一流基础设施的房产。这些地区深受欧洲富商和名流的追捧。

黑山另一个备受追捧的地区是科托尔湾地区，这里有科托尔、蒂瓦特、多布罗塔以及众多享有壮丽海湾景色的村庄。该地区拥有众多优质房产。科托尔每平方米的房价约为2,900欧元。多布罗塔的房价起价为每平方米2,200欧元。蒂瓦特是深受房地产投资者欢迎的城市，沿海地区每平方米的房价约为4,300欧元，周边地区则为2,500欧元。

在赫尔采格诺维小镇，购房者希望居住在宁静、绿意盎然的海滨地区，而不是像蒂瓦特或科托尔那样拥挤的游客。此外，按照黑山的标准，该市的房地产价格相对实惠，平均每平方米价格为 2,100 欧元。

黑山另一个价格相对实惠的地区是巴尔里维埃拉 (Bar Riviera)，那里的新房价格约为每平方米 1,800 欧元，而二手房价格为 1,600 欧元。该地区拥有多个别墅社区，起价为 45 万欧元。

由于距离大海较远且旅游基础设施欠发达，黑山中部地区不太受房地产投资者的欢迎。这解释了为什么黑山首都波德戈里察的房地产价格明显低于沿海城市。该市每平方米房地产价格为 1,600 欧元。科拉欣和扎布利亚克这两个冬季旅游中心也以相对较低的房地产价格吸引着投资者，平均每平方米约 1,300 欧元。

蒂瓦特、波德戈里察和布德瓦是黑山最具吸引力的投资地点，因为这些地方的短期和长期租赁都能带来丰厚的回报。波德戈里察的平均长期租金收益率达到7%，这对于一个欧洲国家来说是一个不错的数字。喜欢海滨生活的人士会喜欢贝契奇、巴尔和赫尔采格诺维等城市，尽管其中一些城市的房价可能相当高。

对于那些寻求更轻松的假期，并希望购买能欣赏黑山美景的房产的人来说，科拉欣和扎布利亚克是推荐的选择。这里的房产年增值率可达10%至20%。

外国人在黑山购房：税费、居留许可及相关费用

外国公民可在黑山获得抵押贷款。利率最低为6%，首付30%。并非所有银行都向外国人提供抵押贷款，但提供贷款的银行无需任何额外要求。出租房产时，需缴纳相当于70%收入的15%的强制性税款。剩余的30%免税。如果您计划聘请物业管理公司，请准备好支付相当于25%收入的物业管理服务费用。

在黑山购买二手房产需缴纳相当于房产价值3%的税款。该税款必须在购房后15个工作日内缴纳。逾期付款将收取0.03%的罚金。

在一级市场购买房产需要缴纳21%的增值税，但这通常已包含在房价内。任何房地产交易都必须缴纳公证费，费用为售价的0.5%至1%。如果买家聘请专业的房地产经纪人，则需支付相当于房产价格2%至5%的费用。通常，房地产经纪人的佣金会随着房产价值的上涨而减少。

在黑山购买房产可获得居留许可。只有购买土地才能获得居留许可；其他类型的房产也有资格获得居留许可。不仅买家本人可以获得居留身份，业主的配偶、18岁以下子女和父母也可以获得居留身份。房产类型不限。居留​​许可有效期为一年，之后必须续期。需要注意的是，在黑山投资二手房产可能存在一定风险。购买前，您应该独立或委托专业人士检查建筑物的合法性、是否存在产权负担，以及是否存在未付税款和水电费。

外国投资在黑山房地产市场中扮演着重要角色。在所有购房者中，主要国籍是俄罗斯人、塞尔维亚人和德国人。他们在黑山沿海城市（布德瓦、蒂瓦特、赫尔采格诺维、科托尔和巴尔）购买了最多的公寓和别墅。

此外，为了在黑山购买房地产时做出选择，您可以查看黑山房地产中介的评级。如果您对特定地点感兴趣，请查看布德瓦房地产开发商的项目。