Reseñas de promotoras y agencias inmobiliarias en China

China es uno de los países más grandes en términos de superficie y el mayor país en términos de población, ubicado en el Este de Asia. La República Popular China es líder mundial en PIB, en nivel de producción industrial de muchos bienes, uno de los principales exportadores del mundo y un importante mercado de ventas. El país es miembro de varias organizaciones internacionales: la ONU, la Organización Mundial del Comercio, el Foro de Cooperación Económica Asia-Pacífico, el G20, los BRICS, la Organización de Cooperación de Shanghai y otras. La posición estratégica de China, su proximidad a un gran número de países y el acceso a los mares occidentales del Océano Pacífico contribuyen al desarrollo del comercio y el turismo de negocios en China. El bienestar económico de China se debe a las competentes reformas financieras del Gobierno chino, al desarrollo de la industria, las finanzas y el comercio, así como a una gran cantidad de inversiones extranjeras en diversas áreas de la economía china. China ha desarrollado los servicios financieros, la producción industrial, la agricultura, la educación y la ciencia, la construcción y el sector inmobiliario y otros sectores de la economía.

El mercado inmobiliario de China: desarrollo y características

El sector inmobiliario de China ha experimentado un crecimiento significativo desde la década de 1990, impulsado por la migración interna desde las zonas rurales a las ciudades y desde el noroeste del país al sureste más próspero. El crecimiento poblacional de grandes ciudades como Pekín, Shanghái y Hong Kong ha sido de decenas de por ciento en las últimas tres décadas. La migración interna y el rápido crecimiento de la población urbana han provocado un aumento del número de promotores y agencias inmobiliarias chinas. En las últimas décadas, en las ciudades chinas han surgido nuevos distritos gigantes con infraestructura urbana desarrollada. Algunos de ellos se encuentran entre los más caros y prestigiosos del país. Estas áreas incluyen el prestigioso distrito comercial de Pudong, que en la década de 1980 fue reemplazado por asentamientos rurales y campos de arroz, y el desarrollo activo comenzó recién en la década de 1990. Actualmente, esta zona es uno de los principales centros financieros y de negocios no sólo de Shanghai, sino de toda China. Esta región por sí sola genera más del 1% del PIB de China, y su volumen de comercio representa aproximadamente el 6,5% del volumen de comercio exterior de China. Pudong es el hogar de las sedes regionales de muchas corporaciones multinacionales, así como de empresas internacionales y con inversión extranjera.

Los desarrolladores de China incluyen más de 100.000 empresas de construcción chinas e internacionales, que cada año construyen numerosos proyectos residenciales, comerciales y de infraestructura urbana esencial. Hay más de cien mil agencias inmobiliarias en China que atienden al mercado inmobiliario, ayudando a los clientes a comprar, vender y alquilar propiedades de conformidad con las leyes inmobiliarias.

Como la tasa de crecimiento de la población del país se ha desacelerado significativamente, el motor de las ventas de bienes raíces sigue siendo la urbanización en curso, que atrae a un gran número de personas a las ciudades, centros económicos. Se estima que el número de personas en China que viven en ciudades distintas a su lugar de nacimiento es más de 375 millones, o el 27% de la población total del país. Este flujo constante de personas mantendrá una alta demanda en el mercado de compra y alquiler de propiedades residenciales durante mucho tiempo. Las categorías más importantes de la sociedad que configuran la demanda de bienes raíces residenciales incluyen a los jóvenes profesionales, los estudiantes, las familias jóvenes y las parejas mayores. Este hecho aumenta la necesidad de un trabajo eficiente y de alta calidad por parte de promotores, empresas de gestión y agencias inmobiliarias en China. En los últimos cinco años, se han creado más de 9.000.000 de unidades de vivienda asequibles en todo el país. De éstos, aproximadamente el 10% son apartamentos nuevos, el resto fueron sacados al mercado como resultado de renovaciones, reconstrucciones, reutilización de inmuebles y otras medidas. Los ingresos por alquilar un apartamento en China varían según el tipo de apartamento, la ubicación, el tamaño y otros factores, pero en promedio son alrededor del 4% anual.

Una proporción significativa de las propiedades residenciales modernas chinas son tipos de propiedades modernas, ya que aproximadamente el 70% de todas las propiedades residenciales chinas se construyeron después del año 2000. Satisfacen las necesidades de la mayoría de los compradores. Los nuevos proyectos residenciales en China están diseñados para personas con estándares aún más altos, por lo que brindan un entorno confortable con una gran cantidad de instalaciones de infraestructura necesarias.

Una de las categorías inmobiliarias de más rápido crecimiento en China es la vivienda de alquiler asequible para la clase media. Esta tendencia se explica por la continua urbanización y las altas tasas de migración interna de la población. El gobierno chino ha estado tomando medidas activas para apoyar a los desarrolladores que construyen viviendas de alquiler asequibles, reduciendo el riesgo de invertir en este sector del mercado inmobiliario chino. La motivación de los inversores en este caso no es sólo el beneficio recibido, sino también la posibilidad de ejercer una influencia social positiva y ayudar a resolver un problema social importante.

China ha implementado diversas medidas económicas destinadas a estimular el mercado inmobiliario. Entre ellas se incluyen una reducción del tipo de interés de las hipotecas existentes, un programa especial para el desarrollo de terrenos baldíos, un plan para la reconstrucción de nuevas viviendas inacabadas y la implementación de la renovación de asentamientos de tipo urbano. El gobierno chino también está tomando medidas para apoyar y desarrollar la industria del turismo. Se han introducido condiciones de visado más favorables para los turistas de muchos países de China continental, se han tomado medidas para garantizar el funcionamiento de sistemas de pago convenientes, así como el pago móvil que admite tarjetas bancarias extranjeras, y muchos lugares turísticos han introducido una cobertura Wi-Fi ubicua. Como resultado de estos esfuerzos nacionales y locales, el número de turistas a China continental aumentó a 8,2 millones en el tercer trimestre de 2024, un 49% más que en el tercer trimestre de 2023. El aumento en el número de turistas que llegan al país tiene un impacto positivo no solo en el negocio de alquileres a corto plazo, sino también en el sector comercial, que afecta al mercado inmobiliario comercial, particularmente en el sector minorista.

Reseñas de promotoras y agencias inmobiliarias en China

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China es un estado socialista moderno y económicamente desarrollado, líder mundial en términos de PIB y producción industrial, ubicado en el Este de Asia. La República Popular China es el país más poblado del mundo (con una población residente permanente que se acerca a 1.500.000.000), un importante exportador de bienes y el mercado más grande del planeta. Existen varias zonas climáticas en China, que van desde un clima subtropical en el sureste del país hasta un clima marcadamente continental en el noroeste. China se caracteriza por una distribución demográfica extremadamente heterogénea: aproximadamente el 90% de todos los ciudadanos viven en el 10% del territorio del país. En los últimos cuarenta años, el país ha experimentado una importante migración interna desde las zonas rurales a las ciudades y desde las regiones menos prósperas del noroeste a las ciudades y provincias ricas del sureste. Las crecientes tasas de urbanización del país han provocado un fuerte aumento en los sectores de la construcción y el sector inmobiliario, con decenas de miles de nuevas empresas de construcción y más de cien mil agencias inmobiliarias que atienden al mercado inmobiliario de China. En numerosas ciudades chinas se han construido nuevos distritos con propiedades residenciales y comerciales, así como las instalaciones de infraestructura urbana necesarias. La población de las ciudades más grandes de China, en particular Pekín, Hong Kong y Shanghái, ha aumentado en un diez por ciento en los últimos treinta años. Este proceso continúa, lo que aumenta la inversión en el sector de la construcción, explica el desarrollo activo de las empresas constructoras y agencias inmobiliarias, y también afecta a la regulación del sector de la construcción e inmobiliario por parte del Estado.

Desarrollo del sector inmobiliario chino

El gobierno chino está interesado en proporcionar viviendas modernas y de alta calidad a los ciudadanos chinos y está tomando las medidas económicas y legales necesarias para apoyar la construcción de viviendas para familias pobres. Al mismo tiempo, en las ciudades chinas se están construyendo numerosos rascacielos y complejos residenciales de lujo que atraen a gente rica y se convierten en el sello distintivo de la China moderna. Entre estos rascacielos se incluyen la Torre Shanghai de 632 metros de altura, el Centro Financiero Mundial de Shanghai de 492 metros de altura, la Torre Jin Mao de 421 metros de altura, el China Zun, el Centro de Comercio Mundial de China, el Centro Financiero Fortune, la Sede de la Televisión Central de China y muchos otros edificios de gran altura en varias ciudades de China.

El mercado inmobiliario de la República Popular China está representado por un gran número de objetos inmobiliarios residenciales y comerciales. En el ámbito inmobiliario residencial se desarrolla tanto la construcción de viviendas individuales (casas, mansiones, chalets con parcelas, complejos de villas) como la construcción de complejos residenciales de baja y gran altura, desde la clase económica hasta los inmuebles de lujo. Debido al continuo desarrollo de los sectores comercial, industrial y financiero, el país está experimentando un rápido desarrollo del sector inmobiliario comercial. Los desarrolladores chinos construyen todo tipo de bienes raíces comerciales: edificios de oficinas, espacios comerciales, almacenes y sitios de fabricación. Las actividades de las empresas de construcción en China están bajo estricto control por parte de las agencias gubernamentales y están reguladas a nivel nacional y local. El país también autoriza las actividades de agencias inmobiliarias y agentes inmobiliarios individuales.

Los agentes inmobiliarios experimentados y profesionales no solo seleccionan las mejores propiedades residenciales y comerciales dentro del presupuesto del cliente, sino que también garantizan la pureza legal de las transacciones inmobiliarias.  El resultado del trabajo de alta calidad de los agentes inmobiliarios profesionales es una reducción de las acciones fraudulentas en el mercado inmobiliario, un aumento de la confianza entre las partes en la industria de la construcción, un aumento de la seguridad de las inversiones inmobiliarias y, en consecuencia, la atracción de nuevos inversores inmobiliarios conservadores cuyas inversiones contribuyen al desarrollo de la industria de la construcción.

Invertir en bienes raíces en China

La inversión en propiedades residenciales ha representado la mayor parte de la inversión inmobiliaria de China en los últimos años, haciendo una contribución significativa a la industria de la construcción del país y a la economía en general. Tras el pico de ventas de propiedades residenciales en 2021, el mercado inmobiliario de China se ha desacelerado un poco en muchas ciudades, pero algunas ubicaciones han experimentado aumentos significativos en las ventas de propiedades residenciales, particularmente en Shanghái y Xiamen. El crecimiento de las ventas de propiedades residenciales aquí fue de aproximadamente el 9%. El gobierno chino ha tomado medidas para estimular las ventas de propiedades residenciales: Guangzhou y Shenzhen han reducido el requisito de pago inicial mínimo al 40%, y se han levantado las restricciones a la compra de propiedades en muchas ciudades más pequeñas.

Compra de bienes inmuebles chinos por parte de ciudadanos extranjeros

Los ciudadanos extranjeros tienen derecho a comprar bienes raíces en la República Popular China, pero existen algunas reglas y restricciones adicionales para ellos. Antes de ser elegibles para comprar bienes raíces, los extranjeros deben residir en la República Popular China durante al menos un año con una visa de trabajo o estudio. La compra de un inmueble en China no supone la propiedad total, sino un arrendamiento temporal de un apartamento del gobierno por un período inferior a 70 años. Este plazo comienza desde el momento en que el promotor recibe oficialmente el terreno para la realización de las obras. La ley establece el derecho de los compradores o sus herederos que continúen siendo propietarios de la propiedad a extender este período por una tarifa adicional, que actualmente asciende a al menos $2,5 por metro cuadrado de área. El ciudadano extranjero y su familia tienen derecho a comprar sólo un apartamento y además se comprometen a no alquilar dicho apartamento en el futuro. Se debe tener en cuenta que la superficie habitable total indicada en los documentos oficiales de propiedad incluye no solo la superficie habitable, sino también las zonas públicas, que incluyen la escalera y el ascensor.

Un ciudadano extranjero deberá obtener un certificado que confirme su residencia legal en el país durante más de un año. Se obtiene de la oficina de seguridad pública local. Un contrato de compraventa con un ciudadano extranjero debe ser certificado por un notario en China. Además del pasaporte, para concluir un acuerdo se necesitarán los siguientes documentos: un documento que confirme el registro permanente en China, un contrato de trabajo y un extracto bancario. Además del contrato, el comprador extranjero firma una declaración oficial en la que se compromete a no utilizar el inmueble con fines comerciales ni a alquilarlo. Posteriormente, el comprador extranjero realiza una solicitud por escrito al Ministerio de Asuntos Exteriores solicitando permiso para adquirir la vivienda. Una vez aprobada la compra por las autoridades gubernamentales, el comprador deberá aportar el 30% del valor de la propiedad como depósito. La única moneda posible para realizar pagos en China es el yuan. Después de pagar el depósito, el comprador presenta los documentos a la oficina local de derechos de propiedad. Después de pagar al vendedor el monto restante del precio de la propiedad, el comprador recibe un certificado de título.

Precios de las propiedades en China

Los precios de los bienes raíces varían significativamente entre ciudades y provincias de China. La parte noroeste del país es más adecuada para compradores que buscan propiedades económicas. El sudeste de China siempre ha tenido precios más altos para propiedades residenciales y comerciales. Además de la ubicación, el coste de un inmueble depende de otros factores: zona, tipo de inmueble, distribución, ubicación específica en la ciudad (los inmuebles en la parte central de la ciudad y en zonas comerciales prestigiosas costarán significativamente más). Costo aproximado de bienes raíces en diferentes ciudades de China:

• En Hong Kong, un metro cuadrado de inmueble cuesta en promedio 21.000 dólares;
• Macao, el centro administrativo especial de la República Popular China, tiene un precio por metro cuadrado de unos 13.500 dólares;
• Pekín, la capital de China, vende un metro cuadrado de propiedad residencial por un promedio de 10.500 dólares;
• En Shanghai, el coste aproximado por metro cuadrado de un inmueble es de unos 8.500 dólares;
• Guangzhou, la tercera ciudad más poblada de China, ofrece propiedades residenciales por alrededor de $6,500 por metro cuadrado;
• En Tianjin, el centro económico y cultural del noreste de China, se puede comprar un metro cuadrado de terreno por 2.800 dólares;
• Heihe, una ciudad fronteriza con la Federación Rusa, ofrece propiedades residenciales por un promedio de $750 por metro cuadrado.

Los desarrolladores chinos están construyendo una gran cantidad de proyectos inmobiliarios comerciales. Entre 2025 y 2027 se pondrán en funcionamiento más de 20 millones de metros cuadrados de nuevos espacios de oficinas. De ellos, aproximadamente 4 millones de metros cuadrados se construirán en las cuatro ciudades más grandes de China.

Se espera que Hong Kong sume alrededor de 3,5 millones de pies cuadrados de nuevo espacio de oficinas para fines de 2025, la cifra más alta desde 2008. Una parte significativa de las propiedades de oficinas estarán ubicadas en las áreas de Greater Tsimshatsui y Greater Central. La mayoría de las transacciones inmobiliarias comerciales de los últimos años han sido en propiedades de oficinas, pero los sectores de la hospitalidad y las viviendas de alquiler asequible a largo plazo están ganando popularidad.

Ofertas de inmuebles de oficinas de clase A en diferentes ciudades de China:

• En Pekín, la oferta de espacios de oficinas de grado A es de aproximadamente 585.000 m², y la tasa de vacancia alcanza una cuarta parte del espacio total (22,5%);
• En Shanghái, la oferta de espacios de oficinas de grado A se acerca a 1.900.000 m² con una tasa de vacancia del 23%;
• En Shenzhen, la oferta de espacios de oficina de grado A es de aproximadamente 900.000 m² con una tasa de vacancia del 30%;
• En Guangzhou, la oferta de espacios de oficina de grado A es de aproximadamente 1.050.000 m² con una tasa de vacancia de alrededor del 25%.

Calificación de agencias inmobiliarias y promotoras en China

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